При применении сравнительного подхода стоимость Объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа (объект сравнения, аналог) сравнивается с оцениваемым имуществом. Точность расчета стоимости Объекта оценки сравнительным подходом зависит от объема (полноты) и качества (достоверности) информации о сделках купли-продажи (или предложениях на продажу).
Сравнительный подход состоит из следующих этапов:
1. Определение цели оценки с идентификацией вида оцениваемых прав Объекта оценки и аналогов.
2. Анализ рынка недвижимости аналогов, совпадающих по функциональному назначению с наилучшим и наиболее эффективным использованием Объекта оценки.
3. Выбор единицы сравнения.
4. Отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичная оферта); проверка информации по отобранным аналогам о цене продажи, запрашиваемой цене, условиях оплаты, местоположению, физических характеристиках и других условиях сделки.
5. Выбор наиболее существенных параметров сравнения для корректировки цен аналогов.
6. Корректировка стоимости единиц сравнения аналогов на различия в параметрах сравнения.
7. Анализ скорректированных значений единичных цен аналогов.
8. Согласование скорректированных значений единичных цен аналогов и заключение о стоимости Объекта оценки сравнительным подходом.
В цену продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними. Исходные данные об Объекте оценки и аналоги для сравнения представлены в таблице 7.
Таблица 7 - Исходные данные об объектах сравнения (аналогах)
| Элементы сравнения | Объект оценки | Аналоги | |||
| 1.Цена, руб. | 11 504 400 рублей +комиссия 5%. | 16 500 000 рублей. Без комиссии. | 11 500 000 рублей + комиссия 5% | ||
| 2.Право собственности | Полное право собственности | Полное право собственности | Полное право собственности | Полное право собственности | |
| 3.Условия финансирования | н/д | ||||
| 4.Условия продажи | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | |
| 5.Условия рынка (время) | н/д | ||||
| 6.Местоположение | м. Планерная, ул. Фомичевой 7 мин. пешком | м. Планерная ул. Родионовская, д.5 | м. Планерная м. Сходненская 15 мин. пешком | ||
| 1 этаж нового жилого дома | 1 этаж жилого дома | 1 этаж жилого дома | |||
| 7.2.Планировка | Свободная планировка | Кабинетная планировка | н/д | Кабинетная планировка | |
| 7.3.Высота потолков,м | 4,0 м. | 3,0 | 3,45 | 2,65 | |
| 7.4.Общая площадь, м 2 | 144 м 2 | 174 м 2 | 148 м 2 | 102 м 2 | |
| Электричество 30кВт | есть | Электричество 21 кВт | н/д | ||
| 7.6.Телефон | есть | н/д | н/д | есть | |
| 7.7.Парковка | Парковка | н/д | н/д | н/д | |
| 7.8. Охрана | Сигнализация | н/д | н/д | н/д | |
| 7.9.Интернет | есть | н/д | н/д | есть | |
| 7.10. Коммуникации | есть | есть | есть | есть | |
| 7.11.Вход | Есть 1 | Два отдельных входа | Отдельный вход | ||
| 8.Проходимость места | высокая | н/д | н/д | н/д | |
| 9.Линия дома | 1-ая | 1-ая | 1-ая | н/д | |
| 10. Использование | Офисное здание, банк, салон, услуги, магазин и т.д. | Салон красоты | н/д | ||
| 11.Состояние помещения | Средний ремонт | Требуется ремонт | Хороший ремонт | Требуется ремонт | |
| ИНКОМ | ИНКОМ | ИНКОМ | ИНКОМ | ||
| 13.Дополнительные сведения | Встроенные шкафы |
Некоторые элементы сравнения характеризуются несколькими показателями, по каждому из которых вносятся корректировки.
При сборе информации по Объектам сравнения (аналогам) необходимо в первую очередь собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогов. Учитывая, что эта информация является конфиденциальной и отсутствует свободный доступ к базам данных по совершенным сделкам купли-продажи объектов недвижимости, можно использовать данные по ценам предложения объектов сравнения, взятых из открытых источников специализированных периодических изданий и Интернет. Данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, что позволяет с учётом корректировки запрашиваемой цены, максимально близко отразить реальные цены купли-продажи объектов недвижимости.
Аналоги должны быть максимально сходны с Объектом оценки и в первую очередь по первым пяти элементам сравнения. Все отобранные аналоги сводятся в таблицу 8, которая включает первичные данные, полученные из открытых источников и дополнительные данные, полученные непосредственно у продавца аналогов.
Далее приводится обоснование и расчёт величины корректировок по элементам сравнения, которые различны для аналогов и Объекта оценки. Используется методика приближения каждого объекта сравнения к Объекту оценки. Все данные по Объекту оценки должны быть неизменными, а предположительно (гипотетически) меняются только данные об объекте сравнения. Знак корректировки определяется исходя из следующего: если стоимость объекта сравнения при приближении к Объекту оценки по какому-либо элементу увеличивается, то знак корректировки положительный, соответственно, если уменьшается, то знак корректировки – отрицательный.
Корректировки (поправки) могут быть стоимостными и процентными. По количественным признакам различия обычно вводятся в стоимостном выражении, а по качественным – в процентном. Процентные поправки применяются и к стоимости объекта сравнения, и к единице сравнения, а стоимостные – к стоимости объекта сравнения. Поправки на условия рынка, местоположение и износ имеют процентное выражение.
Разница между полученными значениями стоимости квартиры и стоимости квартиры с заменённым элементом сравнения ориентировочно и будет составлять величину корректировки.
Величина каждой корректировки обоснована. Наиболее достоверно такое определение величины корректировки на развитом рынке при наличии достаточного количества предложений.
На основании полученных данных (величин поправок, как положительных, так и отрицательных) составлена табл. 8
Применяемые корректировки отражены и обоснованы в табл. 9.
Таблица 8 – Корректировка и расчет стоимости Объекта оценки сравнительным подходом
| Элементы сравнения | Объект оценки | Аналоги | |||
| 1.Цена, руб. | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 2.Право собственности | Полное право собственности | Полное право собственности | Полное право собственности | Полное право собственности | |
| Корректировка права собственности | |||||
| Скорректированная стоимость | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 3.Условия финансирования | н/д | н/д | н/д | н/д | |
| Корректировка на условия финансирования | |||||
| Скорректированная стоимость | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 4.Условия продажи | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | |
| Корректировка на условия продажи | |||||
| Скорректированная стоимость | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 5.Условия рынка (время) | н/д | н/д | н/д | н/д | |
| Корректировка на условия рынка | |||||
| Скорректированная стоимость | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 6.Местоположение | м. Планерная, ул. Фомичевой 10 мин. пешком | м. Планерная 10 мин. транспортом | м. Планерная ул. Родионовская, д.5 15 мин транспортом | м. Планерная 15 мин. пешком | |
| +8% | +12% | +2% | |||
| Скорректированная стоимость | 13 045 990 | 18 480 000 | 12 316 500 | ||
| 7.Физические характеристики: | |||||
| 7.1.Тип здания и его этажность | Отдельно стоящее одноэтажное здание. | 1 этаж нового жилого дома | 1 этаж жилого дома | 1 этаж жилого дома | |
| Корректировка на этаж | -5% | -5% | -5% | ||
| Скорректированная стоимость | 12 393 690 | 17 556 000 | 11 700 675 | ||
| 7.2.Планировка | Свободная планировка | Кабинетная планировка | н/д | Кабинетная планировка | |
| Корректировка на планировку | +1% | +1% | |||
| Скорректированная стоимость | 12 517 627 | 17 556 000 | 11 817 682 | ||
| 7.3.Высота потолков, м | 4,0 м | 3,0 | 3,45 | 2,65 | |
| Корректировка на высоту потолков | +1% | +0,5% | +1% | ||
| Скорректированная стоимость | 12 642 803 | 17 643 780 | 11 935 859 | ||
| 7.4.Общая площадь, м 2 | 144 м 2 | 174 м2 | 148 м2 | 102 м2 | |
| -6% | -1% | +8% | |||
| Скорректированная стоимость | 11 884 235 | 17 467 342 | 12 890 727 | ||
| 7.5. Выделенная электрическая мощность | Электричество 30кВт | есть | Электричество 21 кВт | н/д | |
| +0,5% | |||||
| Скорректированная стоимость | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.6.Телефон | есть | н/д | н/д | есть | |
| Корректировка на телефон | |||||
| Скорректированная стоимость | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.7.Парковка | Парковка | н/д | н/д | н/д | |
| Корректировка на наличии парковки | |||||
| Скорректированная стоимость | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.8. Охрана | Сигнализация | н/д | н/д | н/д | |
| Корректировка на охрану | |||||
| Скорректированная стоимость | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.9.Интернет | есть | н/д | н/д | есть | |
| Корректировка на Интернет | |||||
| Скорректированная стоимость | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.10. Коммуникации | есть | есть | есть | есть | |
| Корректировка на коммуникации | |||||
| Скорректированная стоимость | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.11.Вход | Есть 1 | Три входа (два со двора, 1 центр.) | Два отдельных входа | Отдельный вход | |
| Корректировка на вход | -3% | -1,5% | |||
| Скорректированная стоимость | 11 527 708 | 17 291 359 | 12 890 727 | ||
| 8.Проходимость места | высокая | н/д | н/д | н/д | |
| Корректировка на проходимость места | |||||
| Скорректированная стоимость | 11 527 708 | 17 291 359 | 12 890 727 | ||
| 9.Линия дома | 1-ая | 1-ая | 1-ая | н/д | |
| Корректировка на линию дома | |||||
| Скорректированная стоимость | 11 527 708 | 17 291 359 | 12 890 727 | ||
| 10. Использование | Офисное здание, банк, салон, услуги, магазин | Офис, стоматология, учебный центр | Салон красоты | н/д | |
| Корректировка на использование | |||||
| Скорректированная стоимость | 11 527 708 | 17 291 359 | 12 890 727 | ||
| 11.Состояние помещения | Средний ремонт | Требуется ремонт | Хороший ремонт | Требуется ремонт | |
| Корректировка на состояние помещения | +4% | -2% | +4% | ||
| Скорректированная стоимость | 11 988 816 | 16 945 532 | 13 406 356 | ||
| 12.Престижность агентства, предлагающего недвижимость | ИНКОМ | ИНКОМ | ИНКОМ | ИНКОМ | |
| Корректировка на престижность агентства | |||||
| Скорректированная стоимость | 11 988 816,36 | 16 945 531,55 | 13 406 356,34 | ||
| 13.Дополнительные сведения | Земельный участок 3 сотки в аренде | н/д | нет | н/д | |
| Корректировка на доп. сведения | -7% | ||||
| Скорректированная стоимость | 11 988 816 | 15 759 344 | 13 406 356 | ||
| Количество корректировок | |||||
| Общая чистая коррекция | -90803,64 | -740 655,66 | 1 331 356,34 | ||
| (то же, в процентах) | -0,75 | -4,49 | 11,03 | ||
| Общая валовая коррекция | 0,00 | 577 500,00 | 1 328 250,00 | ||
| (то же, в процентах) | 0,00 | 3,50 | 11,00 |
Таблица 9 – Обоснование корректировок
| Вид корректировки | Описание характера корректировки | Введенные корректировки |
| Корректировка на местоположение | Корректировка складывается из престижности района, расстояния до ближайшей станции метро | 5 минут пешком – 2% 5 минут транспортом -4% |
| Корректировка на общую площадь | Корректировка вносится, если общая площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 5 м 2 | 1% за каждые 5 м 2 . |
| Корректировка на высоту потолка | Корректировка вносится только в случае, если высота потолка объекта оценки отклоняется от высоты потолка аналога более чем на 50 см | 0,5% за каждые 50 см |
| Корректировка на парковку | Наличие собственной парковки повышает стоимость недвижимости. | На наличие парковки +2% |
| Корректировку на линию | Линия дома влияет на престижность здания и удобство подъездных путей. | Для первой линии +5% к стоимости |
| Корректировка на престижность агентств | Престижность агентств, предлагающих объект оценки и агентств, предлагающих аналоги приблизительно одинакова, по этому корректировки на данный элемент сравнения не вводятся | |
| Корректировка на планировку | Наличие смешанной планировки увеличивает стоимость помещения на 0,5%, корридорно-кабинетной планировки снижает на 1% | |
| Корректировка на вход | Каждый вход увеличивает престижность объекта | Один вход – 1,5% |
| Корректировка на состояние и качество отделки | Хорошее состояние и отделка квартиры позитивно сказываются на стоимости объекта оценки | Требует ремонта: +4% Хороший ремонт: -2 % |
| Корректировка на телефон | Наличие телефона увеличивает стоимость объекта оценки | Установка телефона:+0,5% Проведение Интернета: +1% |
| Корректировка по дополнительной информации | Дополнительные существенные элементы объекта оценки также увеличивают его стоимость | Отсутствие земельного участка снижает стоимость недвижимости на 7% |
| Корректировка на электричество | Доступность большего количества электроэнергии повышает стоимость недвижимости | 10 кВт – 0,5% |
| Корректировка на тип здания | Отдельно стоящее здание повышает стоимость недвижимости по сравнению с жилым | Если 1 этаж жилого дома то минус 5% |
Наименьшее количество корректировок наблюдается у аналога №3, наименьшая общая валовая коррекция – у аналога №1.
В связи с этим, весовые коэффициенты распределятся следующим образом:
аналог №1 – 0,4, аналог №2 – 0,25, аналог №3 – 0,35.
Скорректированная стоимость объекта оценки:
11 988 816*0,4+15 759 344*0,25+13 406 356*0,35 = 13 427 587 руб.
Похожая информация.
При применении сравнительного подхода стоимость Объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа (объект сравнения, аналог) сравнивается с оцениваемым имуществом. Точность расчета стоимости Объекта оценки сравнительным подходом зависит от объема (полноты) и качества (достоверности) информации о сделках купли-продажи (или предложениях на продажу).
Сравнительный подход состоит из следующих этапов:
1. Определение цели оценки с идентификацией вида оцениваемых прав Объекта оценки и аналогов.
2. Анализ рынка недвижимости аналогов, совпадающих по функциональному назначению с наилучшим и наиболее эффективным использованием Объекта оценки.
3. Выбор единицы сравнения.
4. Отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичная оферта); проверка информации по отобранным аналогам о цене продажи, запрашиваемой цене, условиях оплаты, местоположению, физических характеристиках и других условиях сделки.
5. Выбор наиболее существенных параметров сравнения для корректировки цен аналогов.
6. Корректировка стоимости единиц сравнения аналогов на различия в параметрах сравнения.
7. Анализ скорректированных значений единичных цен аналогов.
8. Согласование скорректированных значений единичных цен аналогов и заключение о стоимости Объекта оценки сравнительным подходом.
В цену продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними. Исходные данные об Объекте оценки и аналоги квартир для сравнения представлены в таблице 7.
Таблица 7 - Исходные данные об объектах сравнения (аналогах)
| Элементы сравнения | Объект оценки | Объекты сравнения (аналоги) | |||
| 1. Цена продажи, руб. | - | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 |
| 2. Права собственности | Полное право собственности | В собственности более 3-х лет, один взрослый собственник | В собственности более 3-х лет, один взрослый собственник | ||
| 3. Условия финансирования | Оплата наличными без рассрочки | Оплата наличными без рассрочки | Оплата наличными без рассрочки | Оплата наличными без рассрочки | |
| 4. Условия продажи | Без отсрочки заселения | Баз отсрочки заселения | Без отсрочки заселения | Без отсрочки заселения | Без отсрочки заселения |
| 5. Условия рынка (время) | 3 месяца | Аналогичные | Аналогичные | Аналогичные | Аналогичные |
| 6. Местоположение | |||||
| 7. Физические характеристики: | |||||
| – общая площадь | 74,9 | 72,0 | 78,0 | 70,0 | |
| – жилая площадь | 46,0 | 43,0 | 46,0 | 40,2 | 40,0 |
| – площадь кухни | 10,2 | 10,0 | 10,0 | 10,0 | |
| – этаж | 6/16 | 13/16 | 4/16 | 9/16 | 10/16 |
| – высота потолка | 2,65 | 2,50 | 2,70 | ||
| – наличие балкона, лоджии | Имеется, застекленный Лоджия | Балкон отсутствует Лоджия | Балкон Лоджия отсутствует | Балкон отсутствует Лоджия | Балкон отсутствует Лоджия |
| – пол | Ламинат | Паркет | н/д | Линолеум | Ламинат |
| – санузел | Раздельный | Раздельный | Раздельный | Совместный | н/д |
| 8. Экономические характеристики: | |||||
| – эксплуатационные затраты | 7150 руб./мес. | Аналогичные | Аналогичные | Аналогичные | Аналогичные |
| 9. Использование | |||||
| – функциональное назначение | Для собственного проживания | Для собственного проживания | Для собственного проживания | Для собственного проживания | Для собственного проживания |
| – состояние | Хорошее | Среднее | Хорошее | Среднее | Отличное |
| – качество отделки | Стандартное | Стандартное | Стандартное | Стандартное | Стандартное |
| 10. Компоненты, не связанные с недвижимостью | |||||
| – телефон | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется |
| – дополнительная информация | Домофон, Стеклопакеты | Домофон Стеклопакеты | н/д | Домофон Стеклопакеты | Видеодомофон, Стеклопакеты |
Некоторые элементы сравнения характеризуются несколькими показателями, по каждому из которых вносятся корректировки.
При сборе информации по Объектам сравнения (аналогам) необходимо в первую очередь собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогов. Учитывая, что эта информация является конфиденциальной и отсутствует свободный доступ к базам данных по совершенным сделкам купли-продажи объектов недвижимости, можно использовать данные по ценам предложения объектов сравнения, взятых из открытых источников специализированных периодических изданий и Интернет. Данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, что позволяет с учётом корректировки запрашиваемой цены, максимально близко отразить реальные цены купли-продажи объектов недвижимости.
Аналоги должны быть максимально сходны с Объектом оценки и в первую очередь по первым пяти элементам сравнения, а для жилой недвижимости (квартир) и по физическим характеристикам (количеству комнат, общей площади, типу здания и др.). Все отобранные аналоги сводятся в таблицу 8, которая включает первичные данные, полученные из открытых источников и дополнительные данные, полученные непосредственно у продавца аналогов.
Далее приводится обоснование и расчёт величины корректировок по элементам сравнения, которые различны для аналогов и Объекта оценки. Используется методика приближения каждого объекта сравнения к Объекту оценки. Все данные по Объекту оценки должны быть неизменными, а предположительно (гипотетически) меняются только данные об объекте сравнения. Знак корректировки определяется исходя из следующего: если стоимость объекта сравнения при приближении к Объекту оценки по какому-либо элементу увеличивается, то знак корректировки положительный, соответственно, если уменьшается, то знак корректировки – отрицательный.
Корректировки (поправки) могут быть стоимостными и процентными. По количественным признакам различия обычно вводятся в стоимостном выражении, а по качественным – в процентном. Процентные поправки применяются и к стоимости объекта сравнения, и к единице сравнения, а стоимостные – к стоимости объекта сравнения. Поправки на условия рынка, местоположение и износ имеют процентное выражение.
Разница между полученными значениями стоимости квартиры и стоимости квартиры с заменённым элементом сравнения ориентировочно и будет составлять величину корректировки.
Величина каждой корректировки обоснована. Наиболее достоверно такое определение величины корректировки на развитом рынке при наличии достаточного количества предложений.
На основании полученных данных (величин поправок, как положительных, так и отрицательных) составлена табл. 8
Применяемые корректировки отражены и обоснованы в табл. 9.
Таблица 8 – Корректировка и расчет стоимости Объекта оценки сравнительным подходом
| Элементы сравнения | Объект оценки | Объекты сравнения (аналоги) | |||
| Цена продажи, руб. | - | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 |
| Права собственности | Полное право собственности | В собственности более 3-х лет, один взрослый собственник | В собственности более 3-х лет, два взрослых собственника | В собственности более 3-х лет, один взрослый собственник | В собственности более 3-х лет, один взрослый собственник |
| Корректировка права собственности | |||||
| Скорректированная стоимость | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 | |
| Условия финансирования | Оплата наличными без рассрочки | Оплата наличными без рассрочки | Оплата наличными без рассрочки | Оплата наличными без рассрочки | Оплата наличными без рассрочки |
| Корректировка на условия финансирования | |||||
| Скорректированная стоимость | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 | |
| Условия продажи | Без отсрочки заселения | Баз отсрочки заселения | Без отсрочки заселения | Без отсрочки заселения | Без отсрочки заселения |
| Корректировка на условия продажи | |||||
| Скорректированная стоимость | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 | |
| Условия рынка (время) | 3 месяца | Аналогичные | Аналогичные | Аналогичные | Аналогичные |
| Корректировка на условия рынка | |||||
| Скорректированная стоимость | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 | |
| Местоположение | 115563, г. Москва, ул. Генерала Белова, д.21 | 115583, г. Москва, ул. Генерала Белова, д.47 | 115563, г. Москва, ул. Генерала Белова, д.29 | 115583г. Москва, ул. Генерала Белова, д.53/1 | 115583, г. Москва, ул. Генерала Белова, д.45/1 |
| До метро | 12 мин | 11 мин | 10 мин | 13 мин | 10 мин |
| - 0,5% | -1% | +1,5% | -1% | ||
| Скорректированная стоимость | 12 139 000 | 11 672 100 | 9 845 500 | 13 662 000 | |
| Физические характеристики: | |||||
| – общая площадь | 74,9 | 72,0 | 78,0 | 70,0 | |
| +2% | -4% | +7% | +4% | ||
| Скорректированная стоимость | 12 381 780 | 11 205 216 | 10 534 685 | 14 208 480 | |
| – жилая площадь | 46,0 | 43,00 | 46,00 | 40,20 | 40,00 |
| +3% | 0% | +5% | +6% | ||
| Скорректированная стоимость | 12 753 233 | 11 205 216 | 11 061 419 | 15 060 989 | |
| – площадь кухни | 10,2 | 10,00 | 10,00 | 9,00 | 10,00 |
| 0 % | 0% | +1% | 0% | ||
| Скорректированная стоимость | 12 753 233 | 11 205 216 | 11 172 033 | 15 060 989 | |
| – этаж | 6/16 | 13/16 | 4/16 | 9/16 | 10/16 |
| Корректировка на этаж | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная стоимость | 12 753 233 | 11 205 216 | 11 172 033 | 15 060 989 | |
| – высота потолка | 2,65 | 2,50 | 2,70 | 2,60 | 2,60 |
| Корректировка на высоту потолков | + 0,2% | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная стоимость | 12 778 740 | 11 205 216 | 11 172 033 | 15 060 989 | |
| – наличие балкона, лоджии | Балкон Лоджия | Балкон отсутствует Лоджия | Балкон Лоджия отсутствует | Балкон отсутствует Лоджия | Балкон отсутствует Лоджия |
| Корректировка на наличие балкона и лоджии | +2% | +5% | +2% | +2% | |
| Скорректированная стоимость | 13 034 315 | 11 765 477 | 11 395 474 | 15 362 209 | |
| – пол | Ламинат | Паркет | н/д | Линолеум | Ламинат |
| Корректировка на пол | -5% | 0% | 2% | 0% | |
| Скорректированная стоимость | 12 382 599 | 11 765 477 | 11 623 384 | 15 362 209 | |
| – санузел | Раздельный | Раздельный | Раздельный | Совмещенный | Раздельный |
| Корректировка на санузел | 0% | 0% | +2% | 0% | |
| Скорректированная стоимость | 12 382 599 | 11 765 477 | 11 855 851 | 15 362 209 | |
| Экономические характеристики: | |||||
| – эксплуатационные затраты | 7150 руб./мес. | Аналогичные | Аналогичные | Аналогичные | Аналогичные |
| Корректировка на эксплуатационные затраты | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная стоимость | 12 382 599 | 11 765 477 | 11 855 851 | 15 362 209 | |
| Использование | |||||
| – функциональное назначение | Для собственного проживания | Для собственного проживания | Для собственного проживания | Для собственного проживания | Для собственного проживания |
| Корректировка на функциональное назначение | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная стоимость | 12 382 599 | 11 765 477 | 11 855 851 | 15 362 209 | |
| – состояние | Хорошее | Среднее | Хорошее | Среднее | Отличное |
| Корректировка на состояние | +5 000 | +5 000 | -5 000 | ||
| Скорректированная стоимость | 12 387 599 | 11 765 477 | 11 860 851 | 15 357 209 | |
| – качество отделки | Стандартное | Стандартное | Стандартное | Стандартное | Стандартное |
| Корректировка на качество отделки | |||||
| Скорректированная стоимость | 12 387 599 | 11 765 477 | 11 860 851 | 15 357 209 | |
| Компоненты, не связанные с недвижимостью | |||||
| – телефон | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется | Имеется |
| Корректировка на телефон | |||||
| Скорректированная стоимость | 12 387 599 | 11 765 477 | 11 860 851 | 15 357 209 | |
| – дополнительная информация | Домофон, Стеклопакеты | Домофон Стеклопакеты | н/д | Домофон Стеклопакеты | Видеодомофон, Стеклопакеты |
| Корректировка по доп.информации | - 10 000 | ||||
| Скорректированная стоимость | 12 387 599 | 11 765 477 | 11 860 851 | 15 347 209 | |
| Количество корректировок | |||||
| Общая чистая коррекция | 297 993 | 1 145 045 | -2 160 851 | -944 769 | |
| (то же, в процентах) | 2,44 | 9,71 | -22,28 | -6,85 | |
| Общая валовая коррекция | 334 400 | 1 179 000 | 1 993 500 | 1 809 000 | |
| (то же, в процентах) | 2,74 | 10,00 | 20,55 | 13,11 |
Таблица 9 – Обоснование корректировок
| Вид корректировки | Описание характера корректировки | Введенные корректировки |
| Корректировка на местоположение | Корректировка складывается из престижности района, расстояния до ближайшей станции метро | 0,5% за каждую минуту |
| Корректировка на общую площадь | Корректировка вносится, если общая площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 1 м 2 | 1% за каждый м 2 . |
| Корректировка на жилую площадь | Корректировка вносится, если жилая площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 1 м 2 | 1% за каждый м 2 |
| Корректировка на площадь кухни | Корректировка вносится только в случае, если площадь кухни объекта оценки отклоняется от площади кухни аналога на 1 м 2 | 1% за каждый м 2 |
| Корректировка на этаж | Расположение объекта оценки на первом или последнем этажах отрицательно сказывается на его стоимости | Первый этаж: -7% Последний этаж: -2% |
| Корректировка на высоту потолка | Корректировка вносится только в случае, если высота потолка объекта оценки отклоняется от высоты потолка аналога более чем на 10 см | 0,2% за каждые 10 см |
| Корректировка на наличие балкона | Наличие балкона и лоджии повышает стоимость объекта оценки | 2% - наличие балкона 5% - наличие лоджии |
| Корректировка на пол | Качественное покрытие пола увеличивает стоимость объекта оценки | Паркет: -5% Линолеум: +2% |
| Корректировка на санузел | Раздельный санузел более удобен, вследствие чего стоимость объекта оценки повышается | Совмещенный: +2% |
| Корректировка на состояние и качество отделки | Хорошее состояние и отделка квартиры позитивно сказываются на стоимости объекта оценки | Требует ремонта: +15 000 Среднее состояние: +5 000 |
| Корректировка на телефон | Наличие телефона увеличивает стоимость объекта оценки | Установка телефона:+7 000 |
| Корректировка по дополнительной информации | Дополнительные существенные элементы объекта оценки также увеличивают его стоимость | Пластиковые окна: + 20 000 Домофон: + 5 000, видеодомофон - 10 000 |
Наименьшее количество корректировок наблюдается у аналога №2, небольшая общая чистая коррекция – у аналога №3, наименьшая валовая коррекция – у аналога №1.
В связи с этим, весовые коэффициенты распределятся следующим образом: аналог №1 – 0,35, аналог №2 – 0,3, аналог №3 – 0,2, аналог №4 – 0,15
Скорректированная стоимость объекта оценки:
12 387 599*0,35+11 765 477*0,3+11 860 851*0,2+15 347 209*0,15 = 12 539 554,3 руб.
Логику расчета итоговой стоимости объекта оценки и расчета корректировок вы можете посмотреть в этом файле Excel: . В нем также есть блок под названием "правила корректировок", в котором указанны конкретные величины применяемых корректировок. Например для корректировки на удаленность от метро используется коэффициент 1 для отклонения в 200 единиц, это означает, что каждые 200 метров удаленности от метро дают отклонение в цене 1%. Причем все эти величины настраевыемые, в зависимости от того что указанно в вашем отчете в описании корректировок их можно изменять, ведь в различных источниках рекомендации могут отличаться. По 8 основным видам корректировок мы предлагаем использовать автоматический расчет значений, по вашим параметрам.
- Корректировка на удаленность от остановки общественного транспорта (метро)
- Корректировка на этаж
- Корректировка на наличие летних помещений
- Корректировка на санузел
- Корректировка на общую площадь
- Корректировка на жилую площадь
- Корректировка на площадь кухни
- Корректировка на состояние
Это не значит, что вы должны использовать все эти корректировки, при желании вы можете проставить в настройке какой-либо из корректировок цифру 0, и автоматический расчет по ней производиться по умолчанию не будет. Также надо понимать, что расстояния между объектами считается по карте напрямую, без учета заборов, ям и других препятствий, которые надо обходить. Яндекс умеет считать расстояние по автомагистралям, но путь пешехода неисповедим, и сколько-нибудь точно считать его научатся нескоро. При создании отчета всегда можно исправить любую авторасчитанную цифру на 0 или вставить свою, если того требует ситуация. В системе также предусмотрена одна произвольная относительная корректировка для учета нетривиальной особенности объекта оценки. Для более точного определения конечной стоимости объекта, также можно использовать абсолютную корректировку, с помощью которой искомая стоимость будет корректироваться не на процент от цены аналога а на определенную сумму. Как правило подобная корректировка используется для учета затрат на улучшения, будь то перепланировка или эксклюзивный ремонт, стоимость которых оценщик вправе определять собственной экспертной оценкой.
В Prosimple определение размеров корректировок производится на основании методики предложенной Научно Практическим Центром Профессиональных Оценщиков, где, согласно методике, корректировки имеют значения:
| Наименование | Лучше | Среднее | Хуже | ||
| Добавить к цене, % | Отнять от цены, % | ||||
| Балкон, лоджия | Есть балкон и лоджия | 2% | Есть балкон или лоджия 2-2,5 кв.м. | Нет | -2% |
| Есть большой балкон | |||||
| 1% | |||||
| Расположение комнат | - | - | Изолированные | Смежные | -2; -8% |
| Водоснабжение | - | - | Центральное | Газовая колонка | -1; -2% |
| Санузел | По западному образцу | 5% | Небольшой раздельный | Совмещенный | -2; -4% |
| Расположение окон | Окна во двор | 1; 2% | Половина окон на проезжую часть | Все окна на проезжую часть | -5; -1% |
| Охрана | Консьерж | 3; 5% | кодовый замок | нет | -5% |
| Домофон | 2% | ||||
| Состояние | Квартира после капитального ремонта | 5; 1% | Удовлетворительное, требуется легкий косметический ремонт | Квартира требует капитального ремонта | -3; -5% |
| Площадь кухни | Более 8 кв.м. | +0,3% за каждые 0,1 кв.м. | От 7 кв.м. до 8 кв.м. | Менее 7 кв.м. | -0,3% за каждые 0,1 кв.м. |
| Высота потолков | От 2,8 м. | 1,90% | От 2,65 м. до 2,8 м. | Менее 2, 6 м | -1% за каждые 10 см |
| Наличие лифта | Есть в пятиэтажном доме | 3; 4% | Нет в многоэтажке | -3; -4% | |
| Мусоропровод | Есть в пятиэтажном доме | 2; 4% | Есть в многоэтажке, нет в 5-ти этажном доме | Нет в многоэтажке | -2; -4% |
Е.Е. Яскевич. «Практические методы и примеры проведения сравнительных корректировок при оценке недвижимости (купля-продажа и аренда). Прибыль предпринимателя и внешний износ. Оценка инфраструктурных объектов.» М.: ООО «НПЦПО», 2010 г.
Корректировка на торг . При исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время величина поправки на торг составляет 3-7%. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта. Эта надбавка, по нашим подсчетам, и составляет вышеуказанные 3 - 7%.
На основании данных сайтов:
http://shkolazhizni.ru/archive/0/n-3099/
http://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id=609
Таким образом, в настоящем отчете корректировка на уторговывание составила 5%.
Корректировка по передаваемым правам. Так как у объекта оценки и объектов аналогов передаются право собственности, то корректировка по передаваемым правам не вносилась.
Корректировка на условия финансирования . Так как у объекта оценки и объектов аналогов условия финансирования рыночные, то корректировка на условия финансирования не вносилась.
Корректировка на условия сделки. Так как у объекта оценки и объектов аналогов рыночные условия сделки, то корректировка на условия сделки не вносилась.
Корректировка на условия рынка (дата продажи). По условиям рынка объект оценки и объекты аналоги сопоставимы. Таким образом, корректировка на условия рынка не вносилась.
Корректировка на удаленность от метро Так как объект оценки и объекты аналоги расположены в одном квартале, то корректировка на удаленность от метро не вносилась.
Корректировка на тип дома . Так как тип дома у объекта оценки и объектов аналогов одинаковый, панельный, корректировка на тип дома не вносилась.
Корректировка на этаж/этажность. Фактор, который влияет на стоимость – это на каком именно этаже расположена квартира. Если этаж первый, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а также, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов. Что касается последнего этажа, то здесь велика вероятность протечки крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды из-за верхнего этажа. Поэтому квартиры на более верхних этажах будут стоить дороже, чем квартиры на нижних этажах.
По данным сайтов:
http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html
http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-28.html
корректировка на первый и последний этаж составляет 5-15%. Но так как квартиры аналоги находятся примерно все на средних этажах корректировка на этаж/этажность не включается.
Корректировка на количество комнат. По количеству комнат объект оценки и объекты аналоги одинаковы – 3 комнаты. Поэтому корректировка на количество комнат не вносилась.
Корректировка на общую площадь. Данная поправка вводится в том случае, если площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 10 кв.м. Посколькуобъекты аналоги незначительно отличается от общей площади объекта оценки корректировка на общую площадь не вносилась.
Корректировка на площадь кухни. Данная поправка вводится в том случае, если площадь кухни оцениваемого объекта отклоняется от площади кухни аналога более чем на 1 кв.м.
По данным сайтов:
http://www.ocenka-i.ru/korr-all/korr-kuhni.html
http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html
Величина корректировки принимается в размере 0,5% за каждый 1 кв.м.
Корректировка на жилую площадь. В результате анализа рынка выявлено, что средняя стоимость 1 кв. м двухкомнатной квартиры в районе Ясенево составляет 157 834 рубля. Поэтому корректировка была рассчитана, как разница между жилой площадью объекта оценки и объекта аналога, умноженная на стоимость 1 кв. м. Корректировка вносилась во все объекты аналоги кроме № 4, поскольку общая площадь объектов аналогов № 1, № 2, № 3 и № 5 отличается в среднем на 2 кв.м. от жилой площади объекта оценки.
Корректировка на высоту потолков . Так как серия дома, а именно П-3, у всех одинаковая то и высота потолков тоже, поэтому корректировка на высоту потолков не вносилась.
По данным сайта:
http://tipdoma.ru/series_p-3.html
Корректировка на окна. Так как окна у объекта оценки и объектов аналогов одинаковые, то корректировка не вносилась.
Корректировка на вид из окна . Так как вид из окна у объекта оценки и объектов аналогов на двор и на улицу, то корректировка не вносилась.
Корректировка на санузел. Санузел у объекта оценки совмещенный, тогда как у объектов аналогов раздельный, поэтому корректировка вносилась в размере 2%.
По данным сайта:
http://www.directeconomic.ru/dhoms-669-6.html
Корректировка на наличие балкона/лоджии. Данная поправка подразумевает увеличение стоимости квартиры при наличии данного вида улучшения, составляет 1-5%, так как у объекта оценки лоджия, которая имеют преимущества перед балконом, вносим поправку в размере 2% в объект аналог № 3.
По данным сайтов:
http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=39&t=35314
http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow
http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-02
Корректировка на состояние отделки. Ремонт и качество отделки влияют на стоимость квартиры самым непосредственным образом. Безупречная и качественная отделка увеличивают цену на 10%. Так как качество отделки объекта оценки не сильно отличается от качества отделки объектов аналогов, поэтому корректировка не вносилась.
Корректировка на дополнительные характеристики. Так как дополнительные характеристики у объекта оценки и объектов аналогов не сильно отличаются, то корректировка не вносилась.
