Где не стоит покупать недвижимость для сдачи в аренду?

Приобретение квартир для последующей сдачи в аренду? одна из наиболее распространенных стратегий инвестирования, которой пользуются консервативные инвесторы. По нашим оценкам, подобного рода инвестиции для Санкт-Петербурга имеют срок окупаемости от 13 лет и выше. На сегодняшний день, самым ликвидным типом квартир с точки зрения их сдачи в аренду являются однокомнатные квартиры сегмента “масс-маркет”, построенные в непосредственной близости от станций метро и в пределах КАД. Cтоимость подобных квартир составляет около 4 миллионов рублей. Средняя арендная плата для квартир в этом сегменте составляет 22 тыс. рублей в месяц, или 264 тыс. рублей в год. Тогда, срок окупаемости вложений составит 15 лет при годовой доходности около 6,5%. При столь скромной доходности очень важно спрогнозировать баланс спроса и предложения на аренду жилья в каждом районе, чтобы в дальнейшем избежать трудностей с поиском арендаторов или необходимости снижать арендную плату. Мы составили антирейтинг локаций для приобретения квартир для последующей сдачей в арену. Для всех упомянутых в нем районов характерны сравнительно невысокие цены на недвижимость. Следствием этого является большая доля квартир, покупаемых с целью инвестировать средства. Большой объем предложения при сохраняющихся и усиливающихся проблемах с социальной инфраструктурой и транспортом, приводящих к ограничению спроса со стороны арендаторов, может иметь как результат разбалансировку спроса и предложения и снижение арендных ставок.

Янино Локация Янино представляет собой территорию с несколькими населенными пунктами: Янино-1, Янино-2 и др. расположенных вдоль Колтушского шоссе. В последние годы застройщики в Янино возводят коттеджные комплексы (север), малоэтажки (юго-восток) и высотные дома (новостройки у Колтушского шоссе). В 2012-14 гг. в Янино стартовала череда крупных девелоперских проектов квартальной застройки от разных застройщиков, каждый из которых состоит из множества очередей. Общий объем планируемой застройки территории достигает 2 млн. квадратных метров. Строительство станции метро в данной локации планируется в лучшем случае после 2022 г., поэтому в ближайшей перспективе не будет учтено самое распространенное из требований арендаторов – наличие в пешей доступности станции метро. Отдельно стоит отметить существующие острые транспортные проблемы района: единственная трасса для выезда из локации в центр города или на КАД – Колтушское шоссе - уже перегружена автомобильным трафиком и известна своими постоянными транспортными заторами. После заселения новых массивов новостроек можно ожидать, что ситуация с пробками на единственной магистрали района станет просто критической. Важный совет - несмотря на сравнительно невысокие цены на жильё в Янино стоит задуматься о потенциале этого района с точки зрения будущих арендаторов.

Жилые комплексы: более 7и проектов квартальной застройки из нескольких очередей.

Стоимость средней 1 к. квартиры готовой для аренды – 2 900 000 руб.

Средняя арендная ставка 1 к. квартиры в месяц – 15 000 руб.

Шушары Застройка поселка Шушары велась с 1970-х годов, но интенсивность её возросла во второй половине 2000х гг. Новостройки в Шушарах представлены точечной и квартальной застройкой. Квартира в новостройках здесь может стоить дешевле, чем в соседних локациях, чему способствует уровень развития городской среды этого микрорайона, дефицит социальной инфраструктуры. К локации примыкает промзона, что является минусом в экологическом аспекте, но плюсом в плане наличия рабочих мест. На сегодня в Шушарах наблюдается острый недостаток социальных объектов. В частности, необходимо строительство второй и даже третьей школ. Медицинские учреждения доступны для жителей района лишь в пределах станции метро «Купчино». В центре Шушар расположен детский сад, в перспективе запланировано строительство еще нескольких дошкольных учреждений, но действующий садик не способен принять всех желающих. Недостаток социальной и образовательной инфраструктуры привел к тому, что жители Шушар организуют массовые акции протеста с целью обратить внимание властей и общественности и остановить дальнейшую застройку района. Еще одним минусом данной локации является наличие свалки недалеко от жилых массивов. Ближайшая станция метро «Купчино» располагается в 5 км от локации, время в пути до неё на транспорте – в зависимости от пробок 5 - 15 минут. Автомобилистам предоставлен удобный выезд на КАД фактически в самом микрорайоне, но по пути в центр можно попасть в транспортный затор. Шушары сегодня по отзывам большинства арендаторов выглядят малопривлекательно, но поэтапное решение проблем с детскими садами, школами и медицинскими учреждениями, ликвидация свалки и открытие неподалеку новой станции метро к 2018-му году могут повысить популярность этого места проживания.

Жилые комплексы: более 4х проектов квартальной застройки из нескольких очередей. В настоящий момент выдача разрешения на строительство приостановлена до решения инфраструктурных проблем.

Стоимость средней 1 к. квартиры готовой для аренды – 3300 000 руб.

Новое Девяткино Микрорайон Новое Девяткино образовался еще в конце 1970-х годов, в 2000-е здесь активно началось строительство нового жилого фонда. Сегодня Девяткино – это крупнейший район новостроек, который делится на несколько локаций. Так как “Новое Девяткино” начало застраиваться многоэтажками еще в 80-е годы, то к настоящему моменту сам микрорайон достаточно благоустроен. Здесь сложилась социальная и торговая инфраструктура. Новый этап активной застройки начался после 2003-2005 гг. Строительство социальной инфраструктуры не осуществлялось в должном объеме, поэтому к настоящему моменту существующий уровень обеспечения детскими садами, школами, медицинскими учреждениями не может соответствовать потребностям жителей района. Записать ребенка в детский сад, школу или посетить поликлинику – настоящая проблема. Расстояние от жилых комплексов до ближайшей станции метро “Девяткино” – 2,5 км., т.е. полчаса пешком. Добраться до метро на общественном транспорте бывает проблематично из-за загруженности единственной транспортной артерии микрорайона – Токсовского шоссе. Проблемы при выезде испытывают и автомобилисты. Пробки на Токсовском шоссе в районе выезда на КАД – постоянное явление с 9 утра и до 22 вечера. В перспективе 5-ти лет планируется строительство новой трассы и развязки, что повысит привлекательность данной локации. Отдельно отметим существующие трудности с канализацией – построенный в 80х годах коллектор после заселения новых микрорайонов не справляется с объемами сточных вод. Стоит учесть и жалобы жителей микрорайона на неприятный запах со стороны коллектора.

Стоимость средней 1 к. квартиры готовой для аренды – 3 300 000 руб.

Средняя арендная ставка 1 к. квартиры в месяц – 17 000 руб.

Мурино/Девяткино (территория СЗТО Ручьи) В последние несколько лет прилегающие к станции метро «Девяткино» земли активно застраиваются жильем, что приводит к увеличению нагрузки на социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру этого района. В настоящий момент общий объем возводимого жилья достигает отметки 4 млн. квадратных метров. Безусловно, такая активная застройка влечет за собой проблемы, связанные, прежде всего, с транспортом (пробки) и с инфраструктурой (недостаток школ и детских садов). При этом, если коммерческие структуры оперативно освоят новый район и предоставят свои услуги новым жильцам (откроют торговые и другие объекты сферы услуг), то проблема строительства новых дорог, школ и детских садов останется актуальной в течение как минимум нескольких ближайших лет. Эффективность инвестиций в жилую недвижимость в этом районе во многом будет зависеть, прежде всего, от желания и возможности застройщиков обеспечивать новостройки всей необходимой инфраструктурой. Главный плюс локации для арендаторов - наличие действующей станции метрополитена в пешей доступности от домов. Популярность Девяткино среди арендаторов возрастет лишь в том случае, если эта локация станет комфортными для проживания местом. Необходимо решить целый ряд социальных, инфраструктурных и транспортных проблем, из-за которых значительная часть арендаторов воспринимает этот район с оттенком негатива.

Жилые комплексы: в Мурино и Девяткино более 25и проектов квартальной застройки из нескольких очередей.

Стоимость средней 1 к. квартиры готовой для аренды – 3 400 000 руб.

Средняя арендная ставка 1 к. квартиры в месяц – 18 000 руб.

Кудрово Все новостройки в Кудрово возводятся в рамках проектов квартальной застройки. Стоит отметить, что этот микрорайон с начала возведения имел проработанный план застройки территорий (в отличие от часто хаотической застройки, например, в Мурино). Здесь планировался крупный девелоперский проект одного застройщика под названием «Сем столиц», который впоследствии был раздроблен на более мелкие проекты и перераспределен между многими участниками рынка. Поэтому с начала строительства в Кудрово прокладываются широкие улицы, спроектирован и запущен к строительству третий выезд из микрорайона в город. Ближайшая станция метро - «ул. Дыбенко» - находится в двух километрах от новостроек. В настоящее время в Кудрово, как и в других районах массовой новой застройки, наблюдается дефицит инфраструктуры, но в рамках комплексного строительства запланировано возведение девяти социальных объектов: школ, детских садов, поликлиник и др. Первые объекты социальной инфраструктуры будут введены в строй в 2015 году. К локации прилегает лесопарковая зона с рекой Оккервиль, в северной части проектируются рекреационные зоны и парковочные места. В Кудрово располагается один из крупнейших торгово-развлекательных комплексов в Санкт-Петербурге. В перспективе - появление нового транспортного сообщения в Кудрово – будет продлена Правобережную линия метро до станции «Кудрово». Ранее власти города планировали открытие к 2016 году, но по последним сообщениям станция метро «Кудрово» откроется в локации не ранее 2018 года. Для Кудрово характерны те же проблемы, что и для других массивов новостроек – недостаточное количество социальных объектов, пробки на выезде из микрорайона и другие, но, перспективы развития этого микрорайона выглядят лучше, чем для многих других новых районо массовой застройки. Можно прогнозировать незначительное увеличение спроса на покупку и аренду квартир в этом районе. Кудрово в обозримой перспективе может покинет наш антирейтинг.

Жилые комплексы: более 10и проектов квартальной застройки из нескольких очередей.
Стоимость средней 1 к. квартиры готовой для аренды – 3 500 000 руб.

Средняя арендная ставка 1 к. квартиры в месяц – 19 000 руб.

Девяткино VS Кудрово VS Парнас: что выбирают петербуржцы

Девяткино, Кудрово и Парнас — районы с самым динамичным развитием. Масштабное освоение территорий в этих локациях началось около десяти лет назад. Здесь строят целые кварталы жилья класса «комфорт» и «эконом», одновременно возводятся торговые центры, школы и детсады. У районов много общих черт, но есть и существенные различия.

Парнас — единственный из этих трех районов, который расположен в черте Петербурга. Девяткино и Кудрово находятся в административном подчинении Всеволожского района Ленинградской области. Соответственно, только собственники могут оформить городскую прописку и пользоваться льготами, которые положены жителям Северной столицы. Недвижимость в черте города дороже, но на территории Ленобласти выше стоимость жилищно-коммунальных услуг.

Сколько людей будет жить в новых районах

Эксперты уже подсчитали, сколько людей будут жить в новых районах, когда освоение территорий полностью завершится. Застройка локаций займет разное время.

Автомобильный транспорт

Все три района находятся в «прикадье» и равноудалены от центра Петербурга. Наиболее развита дорожная сеть в районе Парнас. В Девяткино и Кудрово есть выезды на кольцевую магистраль, но из-за большого автомобильного трафика здесь случаются пробки. В Мурино проблема частично решена после открытия нового тоннеля под КАД. В перспективе строительство еще .

Общая проблема Девяткино, Кудрово и Парнаса — дефицит парковочных мест. У большинства жилых комплексов есть встроенно-пристроенные и открытые наземные автостоянки, но они не обеспечивают всех потребностей.

Общественный транспорт

Большинство новостроек Парнаса и Девяткино находятся в пешей доступности от одноименных станций метро. В Кудрово ближайшая станция «Улица Дыбенко» находится на удалении 2-3 км и до нее удобнее добираться на общественном транспорте. В перспективе продление оранжевой ветки метрополитена.

Во всех трех микрорайонах проложены автобусные маршруты, которые соединяют жилые кварталы со станциями метро. На них работают муниципальный и частные перевозчики.

От метро «Парнас» отправляются автобусы до нескольких населенных пунктов Ленинградской области, а в Мурино действует междугородний Северный автовокзал и железнодорожная станция.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Социальная инфраструктура

Сейчас в районе Парнас работает две школы, а в Кудрово и Мурино по одной, но в районах возводятся и новые социальные объекты. Практика показывает, что образовательные учреждения начинают функционировать к завершению строительства 2-3 очереди жилых комплексов.

Существует сейчас и дефицит муниципальных детских садов. Этот недостаток частично компенсируется коммерческими дошкольными учреждениями. Он должен быть полностью восполнен, когда территории будут застроены.

Ниже представлены готовые квартиры у станции метро Парнас:

Цены и особенности застройки

Во всех районах возводится только жилье уровня «масс-маркет», и цены на квартиры со схожими характеристиками от разных застройщиков радикально не отличаются. Вот статистические данные о стоимости квадратного метра жилой недвижимости за июнь 2017 года.

Больше половины квартир в строящихся домах всех трех районов — однокомнатные и студии. Наиболее компактные варианты, площадью от 18 кв. м, чаще всего встречаются в Мурино. В Кудрино самый распространенный метраж студий — 22-28 «квадратов».

Ниже представлены новостройки в Кудрово:

Экология

Общие проблемы Девяткино, Кудрово и Парнаса — загазованность, связанная с близостью КАД, а также запыленность из-за расположенных неподалеку стройплощадок. Второй недостаток в перспективе должен сойти на нет. Воздух во всех трех районах станет свежее и чище, когда подрастут высаженные во дворах и аллеях деревья.

Кудрово — наиболее благоприятный район с точки зрения экологии. На этих территориях никогда не было предприятий, загрязняющих почву. На экологическую обстановку позитивно влияет расположенный рядом лесопарк «Оккервиль». По самому микрорайону протекает одноименная речка.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Возводятся на месте земель бывшего совхоза «Ручьи». Здесь нет действующих и закрытых крупных промышленных предприятий. Однако отсутствуют в районе и рекреационные зоны. Единственный «зеленый островок» — небольшой Муринский парк в восточной части поселения.

На Парнасе ситуация также неоднозначна. Преимуществом можно считать близость Шуваловского парка, в котором летом можно отдыхать на озерах, а зимой кататься с высокого холма на санках и лыжах. Неподалеку расположены действующие пищевые предприятия.

Ниже представлены новостройки в Девяткино:

Адрес: Метро: Девяткино (20 мин. пеш.) Срок сдачи: IV квартал 2020 II квартал 2021 IV квартал 2021 Застройщик: ГК "ЦДС"
Адрес: земли САОЗТ "Ручьи" Метро: Девяткино (5 мин. тр.) Гражданский пр. (10 мин. тр.) Срок сдачи: Сдан III квартал 2020 Застройщик: ГК "ЦДС"
Адрес: Муринская дорога Метро: Девяткино (5 мин. тр.) Гражданский пр. (5 мин. тр.) Срок сдачи: Сдан IV квартал 2019 III квартал 2020 Застройщик: ООО "ЛСР. Недвижимость - СЗ" Комфорт класс
Адрес: Ручьевский пр. Метро: Девяткино (22 мин. пеш.) Срок сдачи: II квартал 2020 I квартал 2021 III квартал 2021 Застройщик: Евроинвест Девелопмент
Адрес: земли САОЗТ "Ручьи" Метро: Девяткино (20 мин. пеш.) Срок сдачи: Сдан II квартал 2020 Застройщик: Полис Групп

Плавно смещается к границам города. Здесь есть свободные территории, строительство на областных землях в приграничных районах обходится недорого, и можно реализовать проекты любого масштаба. Эксперты считают перспективными районы поселений Кудрово, Мурино и Новое Девяткино..

Кудрово

Два десятилетия назад в Кудрово собирались построить спальный район. Местных жителей стали постепенно расселять, и даже начали прокладывать метро. Но планы по освоению земель реализовать не удалось, строительство метро застопорилось, и вновь интерес к Кудрово возник только с появлением концепции строительства КАД.

Сегодня Кудрово активно развивается, причем основной принцип застройки - квартальная, с одновременным возведением жилья и объектов инфраструктуры. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в марте этого года в Кудрово в продаже находилось свыше 719 тысяч квадратных метров жилой недвижимости. Купить новую квартиру можно в любом из 11 жилых комплексов либо в корпусах новых очередей (таких на рынке петербургских новостроек в Кудрово 19). Речь идет, прежде всего, о домах комфорт-класса, которых среди строящихся в этом районе объектов больше всего. В Кудрово работают известные компании Петербурга: Setl City , «Полис групп», «Арсенал-Недвижимость », «Мавис », ЦДС , «Отделстрой», «Строительный трест », «Инвестторг ».

«Зона Кудрово начала развиваться ранее, чем Мурино-Новое Девяткино. В Кудрово уже есть ряд готовых объектов, значительный объем предложения находится в высокой стадии готовности. Функционируют объекты социальной и коммерческой инфраструктуры»

Ольга Трошева, «Петербургская Недвижимость »

С социальной инфраструктурой в Кудрово действительно все в порядке. Только на территории комплекса «Семь столиц» к 2018 году откроют 7 детсадов и 2 школы, причем первая заработает уже в сентябре 2016 года. А первый детсад сможет принять малышей в конце этого года. В 2016 году откроются две школы и четыре детсада в кварталах, которые застраивает ГК «Полис» (ЖК «Вернисаж», «Березовая роща » и «Австрийский квартал »). На въезде в Кудрово работает спортивный центр с бассейном и ледовой ареной. В соседнем квартале функционируют частный детский сад, поликлиника, магазины, аптеки, предприятия сферы услуг. В ЖК «Новый Оккервиль» помимо детского сада открыт медицинский центр, в рамках программы по программе «Соцобъекты в обмен на налоги» строится школа.

Что касается транспортной доступности, то в районе поселения Кудрово находится станция метро «Улица Дыбенко» , до которой от некоторых новостроек (например, ЖК «Новый Оккервиль») можно пешком дойти за десять минут. Кроме того, власти уже озвучили оптимистичные планы по достройке линии метрополитена, начатой еще во времена существования Советского Союза, когда следующей после «Улицы Дыбенко» должна была стать станция «Народная». Направление частично проложенных тоннелей устроено так, что выход из метро, предположительно, будет находиться возле торгового центра «Мега-Дыбенко». Конкурс на продление метро состоится в этом году. По заявлению губернатора Ленобласти Александра Дрозденко, станция может открыться к концу 2015 года, но метростроевцы говорят, что ввести новый участок в эксплуатацию удастся, вероятнее всего, в 2018 году.

Девяткино

Мурино и Новое Девяткино, поселения Всеволожского района Ленинградской области, находятся на границе с городом. Этот район - единственный в области , куда можно доехать на метро (Кировско-Выборгская линия). Какое-то время назад квартиры в здешних новостройках не пользовались популярностью: прописка тут областная, а не городская, инфраструктура развита слабо. Пуск восточного полукольца КАД и строительство новых развязок слегка изменили ситуацию. Хотя с инфраструктурой в районе метро «Девяткино» дело по-прежнему обстоит не лучшим образом.

«Огромной проблемой для Девяткино является дорожно-транспортная сеть. Единственная станция метро «Девяткино» (до которой тоже надо добираться на транспорте), совмещенная с ж/д платформой, обеспечивает хоть какую-то возможность относительно быстро выехать из района. Владельцам автомобилей приходится хуже - в Девяткино и Мурино из города ведет только одна узкая дорога, по которой устремляется весь поток транспорта с 4-полосной улицей Руставели и съезда с КАД. В итоге пробки на въезд и выезд из города стоят постоянно даже не в часы пик»

Николай Гражданкин, ИСК «Отделстрой»

Сегодня объем застройки в районе Мурино и у метро «Девяткино» больше, чем в Кудрово: в марте 2014 года здесь велись продажи в 23 новых жилых комплексах, и вышли на рынок очереди еще в 25 проектах. В этой локации в основном находятся новостройки эконом-класса, хотя есть и крупные комплексы от застройщиков, работающих в сегменте «комфорт» (например, ЖК «GreenЛандия» от компании Setl City). Объем застройки в Девяткино, по данным компании «Петербургская Недвижимость», в конце марта составил 1 143,3 тыс. кв. м. Свои объекты здесь реализуют компании.

Когда у людей на руках небольшая сумма, при этом не хочется покупать комнату в коммунальной квартире либо небольшую квартиру в далеко не новом панельном доме, то остаётся обратить взоры в сторону окраин Питера, где строится относительно недорогое жильё в новых домах.

Мурино – город во Всеволожском районе у метро Девяткино. Чаще всего этот район называют просто Девяткино хотя почтовый адрес будет такой: Ленинградская область, Всеволожский район, город Мурино, Воронцовский бульвар, 12.

Рядом находится железнодорожная станция "Девяткино". Жилищные комплексы возводятся по обе стороны от железной дороги. Бóльшее предпочтение я отдаю новостройкам слева от железной дороги, статья посвящена западному Мурино. В западном Мурино объекты лучше сдаются и продаются, чем в Восточном.

Отзывы о районе Девяткино. Отзывы с самого начала активного строительства были крайне негативные. Как только не называли Мурино: "Девяткинское гетто", "проект для тех, у кого нет денег и вкуса" и прочее.

Столько ахинеи я не читала нигде, как про Девяткино. Я не знаю, откуда столько троллинга, издёвки и откровенного негатива. Я бываю по делам купли-продажи в Девяткино постоянно с 2014 года и никогда ничего ужасного не видела и не вижу. Обычный район новостроек.

Я знаю, как живут люди в самом центре Питера. Там есть свои проблемы и их немало, поверьте мне. Одни нашествия клопов чего только стоят. Понятное дело, что в новых районах всегда имеются свои проблемы. В эти районы едут люди, которые по определённым причинам не могут купить себе аналогичные квартиры в развитых районах.

Для многих – это просто первая квартира в Питере, причём недалеко от метро. А для некоторых приезжих – это способ зацепиться в Питере. Я не понимаю таких комментариев в группах в социальных сетях: "Что?! Купили себе дешёвого жилья и радуетесь?" Может быть, это просто зависть тех, кто не может позволить себе купить жильё?

Основные новостройки:
В Мурино в отличие от Парнаса,
где преобладает один застройщик, возводят жилищные комплексы разные застройщики. Поэтому большое количество самых разных жилых комплексов: "Солнечный", "Эланд", "Охтинская дуга", «Виктория», «Краски лета», «GreenЛандия», «Три кита», «Созвездие», «Девятый вал», «Мечта», «Мой город», «YOU Питер», «Ласточка», «Сокол», «Старая крепость» и другие.

Это, в целом, благополучно сказывается на внешнем облике Девяткино. Нет визуального однообразия, все жилые комплексы отличаются друг от друга своим внешним видом. Жилые комплексы отличаются классом комфортности, отделкой квартир, местоположением и соответственно ценой. На сегодняшний момент из проблемных новостроек – жилищный комплекс "Силы природы" от застройщика "O2 Development" в восточном Мурино.

Транспортная доступность.
В Мурино находится конечная станция красной ветки метро "Девяткино". От метро до ближайших домов можно дойти за 5 минут. Справа от железной дороги функционирует автовокзал "Северный", от которого идут автобусы по многим междугородним направлениям.
Мимо Девяткино проходит железнодорожная дорога и имеется одноимённая станция "Девяткино". На электричке можно легко и быстро доехать до Кавголовских озёр – места летнего отдыха горожан.

По территории Девяткино ходит маршрутка, за 10 минут можно доехать до любой точки Мурино. Стоимость проезда: 24 рубля. Из Мурино затруднённый выезд на автомобильном транспорте, так как выездов в город всего два.

Есть проект транспортно-пересадочного узла в Девяткино. Планируется строительство тоннеля под железной дорогой, который соединит Гражданский проспект с Мурино. Тоннель решит проблемы с транспортной доступностью. Согласно проекту в Западном Мурино появится съезд на КАД, он и должен разгрузить пробки. Его строительство завершится к концу 2020 года. Проблема автовыезда очень бурно обсуждается в интернете.

Парковки
В Мурино достаточно парковочных мест в каждом жилищном комплексе. Другое дело, что растущему количеству личного автотранспорта их не всегда хватает. Есть жилищные комплексы, которые серьёзно подошли к этому вопросу, создав наземные и подземные парковки. Жилищные комплексы Солнечный, Элланд, Гринландия 2 имеют подземный паркинг. Жилищный комплекс "Элланд" имеет большой паркинг в виде отдельно стоящего здания.

Экология и места отдыха
Промышленных зон в
Мурино нет и никогда не было. Застройка шла на землях сельскохозяйственного назначения. Так что вредных выбросов и сбросов здесь нет. К сожалению, парка в Западном Мурино тоже нет. В Мурино есть центральная улица – бульвар Менделеева, по которой можно гулять и ближе к которой сосредоточены основные продовольственные и хозяйственные магазины, а также все кафе и рестораны района.

Нет проблем с детскими площадками, они есть практически в каждом дворе. Футбольные поля, спортивные площадки – в каждом жилом комплексе. Есть платные спортивные домовые клубы, фитнес-центр "Fitness House" с бассейном на Шувалова 11, второй фитнес-центр находится на Шувалова 6. На фото справа: детская площадка у ЖК "Виктория".

Надо сказать, что инфраструктура очень быстро развивается, почти каждую неделю открывается что-то новое: магазин, закусочная, аптека либо медицинский центр.

Магазины. В продовольственных и хозяйственных магазинах недостатка не ощущается. Большое количество сетевых продовольственных магазинов: "Дикси", "Лента", "Магнит", "Пятерочка", "Семья", "Spar", "Полушка". Два магазина "Фермер" снабжают район свежим мясом и другими фермерскими продуктами. В ассортименте говядина, свинина (рубят туши в магазине), курятина, индейка. Один магазин находится в самом начале улицы Менделеева, другой на Привокзальной площади, с другой стороны от метро. В Мурино есть торгово-офисный комплекс "Мечта" на Привокзальной площади. Он занимает 2-й этаж жилого дома, но не решает проблемы с покупками.

В Мурино пока нет крупного торгового центра с кинотеатром, поэтому жители чаще всего ездят в торгово-развлекательный центр Мега-Парнас. От метро Девяткино туда ходит микроавтобус №680. Кроме того, н едалеко от Девяткино, примерно в 10 минутах езды, на проспекте Культуры 47 находится известный в Питере строительный супермаркет "Леруа Мерлен", а также торговый центр "Парк Хаус", в котором находится гипермаркет "Ашан". Туда каждые 20 минут ходит бесплатный автобус от остановки на Шувалова 1. Жители района постоянно ездят туда за покупками.

Молодёжь заказывает одежду в интернет-магазине "Lamoda.ru". Я часто вижу микроавтобус доставки "Lamoda" в Девяткино. Одна клиентка, живущая в Девяткино, сказала мне, что заказывает вещи себе и дочери в интернет-магазине "Wildberries". Она же и показала мне пункт выдачи товаров на Охтинской аллее 16. Пункт выдачи удобен тем, что там не бывает толчеи, есть примерочные, где можно примерить заказанные вещи и оплатить те товары, которые подошли. Там же находится пункт выдачи известного Питерского интернет-магазина книг "Лабиринт" . В последнее время открылось несколько домов быта.

Школы. В настоящий момент в Мурино работает две общеобразовательные школы. Средняя общеобразовательная школа №1 находится на бульваре Менделеева 9 к.3. Это двухэтажная просторная школа со своим стадионом. В 2018 году открыта вторая школа, она построена застройщиком Setl City. Это современная трёхэтажная школа. Средняя общеобразовательная школа «Муринский центр образования №2» находится на бульваре Менделеева, между домами жилого комплекса Гринландия. Достраивается третья школа. Она находится на Воронцовском бульваре, между жилищными комплексами "Мурино 2019" и "Мурино 2021". Её строит группа компаний "Самолёт".

Медицина. Большая государственная поликлиника находится в
Новом Девяткино по улице Энергетиков,4.

Частенько в видео-обзорах о Мурино говорится о том, что совсем нет поликлиники и плохо с медицинской помощью. Большой поликлиники нет, но в западном Мурино открылась в 2019 году амбулатория по адресу: ул. Авиаторов Балтики,13.Там принимают терапевты. Кроме того, работает несколько медицинских центров, которые принимают по полисам обязательного медицинского страхования бесплатно.

Один из них, медицинский центр"Семейный доктор". В настоящее время он имеет три отделения по адресам: Воронцовский бульвар 4, Воронцовский бульвар 11, Авиаторов Балтики 15. Там практически не бывает очередей, можно легко записаться на приём к врачу. Есть терапевт, узкие специалисты. Там хорошие педиатры, не нужно возить детей в поликлинику в Новое Девяткино. Имеется лаборатория, процедурная, где уколы, капельницы по назначению врача ставят бесплатно.

Вызвать врача на дом – абсолютно не проблема. Врача вызывают, позвонив по телефону единого контактного центра Токсовской межрайонной больницы. Участковый врач приходит в течение дня. Можно вызвать скорую помощь, она приезжает за 10-15 минут, проверено лично.

В едином контакт-центре Токсовской межрайонной больницы есть портал самозаписи на приём к узким специалистам, можно записаться на приём по интернету, а не ездить в поликлинику за талоном. Все жители западного Мурино ждут открытия большой государственной поликлиники.

Стоматология. Стоматологических клиник много, но они все платные.

Аптеки. С аптеками в Мурино проблем нет. Мало того, что они здесь на каждом шагу, так ещё продолжают открываться новые. На улице Менделеева открылись две Социальные аптеки. Очереди наблюдаются только в аптеке "Озерки" (одна из популярных Питерских сетевых аптек, которая известна тем, что у неё ниже цены на медикаменты) по адресу: Привокзальная площадь, 1А, корп.1.

Почта. В Девяткино два почтовых отделения. Отделение почтовой связи Мурино №188666 находится по адресу: просп. Авиаторов Балтики 13. Второе почтовое отделение Мурино №188669 по адресу: ул. Центральная 46.

Банки. На сегодняшний день работают два отделения Сбербанка. Второе отделение открылось недавно на проспекте Авиаторов Балтики 7. Это большой плюс для жителей, так как в отделении Сбербанка на Привокзальной площади постоянные очереди. Есть отделение банка "Санкт-Петербург" на Привокзальной площади 1к.1. Кредитно-кассовый офис "Юнистрим" банка находится по тому же адресу. Операционный офис банка "ВТБ" находится по адресу: проспект Авиаторов дом 7. "Почта банк" находится в Девяткино по адресу: бульвар Менделеева 7 к.2.

Полиция. Опорный пункт полиции находится недалеко от метро, в самом начале бульвара Менделеева. Отдел полиции находится на Привокзальной площади 3.

Население. Почти все приезжие в Петербург, начитавшись статей в интернете, уверены, что в Девяткино живут одни узбеки, таджики, цыгане. Не скрою, здесь они есть. Приезжие из солнечного Узбекистана всегда работают на стройках города, в том числе и в Мурино. Но собственниками жилья и, соответственно, жителями Девяткино всегда были и есть русскоязычные граждане. И таких здесь 95%. Девяткино – это микрорайон молодых работающих людей, а также семей с маленькими детьми.

Подумайте сами, откуда у гастарбайтеров средства, чтобы купить здесь жильё? Они зарабатывают немного, большую часть заработанных средств сразу высылают домой. Очень часто читаю в СМИ, что в Девяткино полно цыган. Цыгане там не живут. У автовокзала "Северный" иногда "пасутся" цыганки, которые просят погадать. Они приезжают из Токсово. Вокзалы – излюбленная среда обитания цыган, их также можно встретить в центре, у Московского вокзала.

Что касается узбеков, то их можно видеть иногда, они ужинают после работы в недорогих забегаловках или покупают продукты в магазинах. Лично я отношусь к ним терпимо, особых проблем жителям микрорайона они не создают.

Когда я читаю в некоторых статьях, что в Девяткино обитает один сброд, мне кажется, что люди, пишущие эти обзоры, просто не в теме, где обитает этот контингент. Самые неблагополучные районы Санкт-Петербурга – это районы, где много коммунального жилья (коммуналок). Именно там "гнездится" разный асоциальный элемент: пьяницы, наркоманы, тунеядцы, мошенники и прочие.

Недавно один приезжий сообщил мне, что опасается селиться в Девяткино, так как там много социальных домов. Могу заверить всех: в Западном Мурино социальных домов нет.

В новостройки съезжаются работающие люди, которые в состоянии накопить (взять ипотеку) и приобрести квартиры за несколько миллионов рублей. Мои клиенты, которые приобрели жильё в Девяткино – это, в основном, приезжие из регионов, образованные и активные люди. Многие приезжие покупают квартиры детям, студентам Питерских вузов, чтобы они после окончания вуза смогли остаться и работать в северной столице.

В начале строительства в Девяткино не было видно детей, а сейчас школьники стайками спешат в школу, на улицах всё больше мамочек с колясками. В январе 2019 года, переходя улицу Шувалова, я насчитала шесть мамочек с колясками. Девяткино превращается в район молодых семей с детьми, как это и было задумано с самого начала.

Застройщики: Застройщиков в Девяткино много. Есть новички, есть титаны рынка. Есть проблемные, которые никак не могут достроить начатые объекты, но их не так много. Самые сильные застройщики в Девяткино: Арсенал, NCC, Setl City, Лидер-групп. Они строят дома с весьма приличным качеством.

Каждый имеет свои особенности и нюансы, достоинства и недостатки. Все нюансы знают только профессионалы рынка недвижимости. Это знания накапливаются с опытом, когда ты ходишь и смотришь квартиры в разных жилых комплексах. Здесь ты отметил скромную отделку, там плохо работающие лифты. Setl City славится хорошей отделкой квартир, а Лидер-групп часто задерживает сроки сдачи объектов. У Арсенала и NCC при очень приличном качестве строительства достаточно высокие цены.

Плюсы: Среди плюсов района можно
отметить близость к метро. Нет промышленных зон, как на Парнасе. Активно развивается инфраструктура. Запланировано строительство двухэтажного детского театра у жилищного комплекса "Территория". Большое количество аптек, парикмахерских, детских площадок.

Минусы: Этот район принадлежит к Ленинградской области со всеми вытекающими последствиями. Здесь не хотят селиться пенсионеры и другие льготные категории граждан, которые получают ряд льгот от Санкт-Петербурга. Плохой автомобильный выезд из района.

Отсутствие парков и скверов. Нет большого торгового центра. Несмотря на то, что каждый застройщик строит детские садики, жители района жалуются, что мест в садиках пока не хватает. Открытие небольших коммерческих садиков не спасает ситуацию. В настоящее время нет большой поликлиники. Уже сейчас достаточно высокая плотность населения.

Выводы:
Если сравнивать с такими районами новостроек, как Кудрово и Бугры, то можно отметить лучшую транспортную доступность (метро в пешей доступности). Если сравнивать с районом у метро Парнас , то можно отметить отсутствие промышленной зоны и более разнообразную застройку района, а также более низкие цены на квартиры в продаже и в аренде. . В силу перечисленных причин в Мурино купля-продажа и аренда идут более активно по сравнению с вышеуказанными районами.

Желаю удачи! Галина Черкис

2019 год

Статьи

Густонаселенные районы со множеством новостроек в Петербурге и пригородах часто пренебрежительно называют «гетто» и «муравейниками». Блогеры ругают Парнас, Кудрово и Мурино за ограниченную инфраструктуру и считают, что там может вырасти уровень преступности.

Социологи и урбанисты рассказали «Бумаге» , действительно ли новые районы могут превратиться в гетто, правда ли, что жители пытаются при первой возможности оттуда уехать и как владельцы квартир объединяются, чтобы повысить уровень жизни.

Кирилл Титаев

Научный сотрудник Института проблем правоприменения Европейского университета в Петербурге

Говоря о гетто и его связи с преступностью, важно понимать, что на американском материале мы представляем себе гетто как место, где страшно выйти на улицу. Но говорить о связи гетто и бедных пригородов с ростом корыстной преступности в России больших оснований нет. Конечно, есть более и менее опасные районы, но к модели США и европейских стран, где действительно есть районы, куда предпочитает не заходить полиция, мы не двигаемся.

Российская модель геттоизации - как и преступности вообще - совершенно иная, особенно модель тяжкой насильственной и корыстно-насильственной преступности. 80 % последних в России совершаются в квартирах. И с этой точки зрения возникновение гетто - это расширение социальных контактов для маргинализированных слоев и большая возможность для них найти партнера, который убьет их или будет убит ими.

Корыстная преступность в России стремительно «цивилизуется» и всё чаще становится уделом не маргинализированных слоев, а вполне себе технически продвинутых, интеллектуально развитых преступников. Даже если у вас маргинальное сообщество в одном 17-этажном доме насчитывает несколько десятков человек, на общую картину это влияет слабо. Плотность застройки не очень влияет на безопасность, а если и влияет, то в положительном смысле, потому что [там есть] освещенность, камеры - всё это снижает уличную преступность вообще и в частности такую существенную проблему России, как спонтанная бытовая преступность.

На 80 % преступлений в квартирах это не влияет, на оставшиеся 20 % «скученность» влияет в сторону снижения. Представьте: у вас во дворе сидит компания и распивает [алкоголь]. И у участников может возникнуть идея кого-нибудь избить или ограбить. В ситуации большей скученности гораздо быстрее находится условная бабушка, которая звонит в полицию с жалобой, что у нее шумят под окнами. Полиция разгоняет компанию - и в данный конкретный день преступление предотвращено.

В центре Петербурга есть четкое деление на общественную зону (там есть магазины и ездит транспорт) и приватное пространство типа двора (это территория жильцов). Это закладывает основу для формирования сообщества в доме, потому что люди объединяются вокруг идеи ухода за своей землей. Если взять дом средней этажности, то там людей немного, все знают друг друга и в идеальной системе поддерживают порядок и безопасность на своей земле.

Одна из отличительных черт микрорайонной застройки в том, что там нет границ. Мы не понимаем, где заканчивается наш двор и начинается другой. И у человека атрофируется чувство собственности в отношении общего пространства. Зона его комфорта сужается и ограничивается входной дверью в квартиру. В таком доме человек уже даже не думает, что подъезд его.

Я недавно был в Финляндиии и пошел снимать дворы. Зашел в первый двор - высунулись местные жители, начали что-то спрашивать. Зашел во второй - жильцы вызвали полицию, потому что в их дворе кто-то чужой. Вы можете представить, что в Кудрово или Парнасе кто-то пожалуется, что в их двор или подъезд зашел кто-то чужой?

Вторая проблема - это сама территория. Микрорайонная застройка провоцирует рост числа пустырей. А их невозможно обслуживать и поддерживать в нормальном состоянии: это очень дорого, а люди не готовы за это платить, потому что они не считают, что это их земля.

Территории в микрорайонах быстро приходят в упадок: газоны превращаются в парковки, всё зарастает сорняками. Соответственно, и уровень жизни быстро начинает падать. Люди, которые купили там квартиры, при первой же возможности переезжают.

Фото: wikimedia.org

Первая волна миграции - самые успешные, образованные люди, которые могут выбирать, куда поехать. Они либо продают квартиры, что сложно, либо сдают. Продать квартиру в таком районе за нормальные деньги не всегда возможно. Они стоят не так много, но можно зайти на любой сайт недвижимости и увидеть, что рынок перегрет, а цены на жилье в таких районах падают. В 2016 году я видел, что самая дешевая студия в 21 кв. м в ЖК «Северная долина» стоит 2 млн 130 тысяч. А в 2018-м она уже стоила миллион с чем-то (Сейчас студия площадью 21,65 кв. м с отделкой стоит 2,2 млн рублей - прим. «Бумаги» ). Новая квартира у застройщика подешевела за два года, а должна была стоить гораздо дороже, чем стоит сейчас, если учитывать инфляцию.

Кому люди сдают квартиры? В основном мигрантам и другим малообеспеченным и маргинальным слоям населения. Можно приехать на Парнас и увидеть там объявления о проститутках на таджикском языке. В итоге мы имеем районы, которые находятся далеко от центра, из них сложно выбраться из-за проблем с транспортом, там отсутствует набор социальных услуг, которые нужны человеку. Начиная с проблем с выбором кафе и ресторанов, заканчивая отсутствием нормальных школ, садов, бизнеса кроме пивнушек. Есть советское выражение - поехать «в город». Это значит поехать в центр, потому что там есть определенный набор услуг. А в спальном районе его нет и быть не может.

Фото: parnas.siava.ru

Вслед за платежеспособными жильцами из района начинает уходить бизнес, частные детские садики, более-менее приличные рестораны и кафе, рассчитанные на модных хипстеров. Качество жизни продолжает падать. Оставшиеся жильцы начинают хуже платить квартплату, растут долги за коммуналку. Управляющие компании всё хуже работают, территории еще быстрее приходят в упадок, цены на квартиры падают, недвижимость теряет ликвидность.

Начинаются лавинообразные процессы: всё больше людей уезжает, состав населения продолжает меняться, качество среды падает еще больше. И наступает самый опасный этап, когда начинает расти преступность. С этого момента район превращается в гетто.

В Петербурге это происходит в Кудрово, Девяткино и Мурино. Мы подходим к этапу, когда люди понимают, что есть проблемы с ликвидностью квартир, и начинают их сдавать, туда селятся мигранты. Следующий процесс - рост криминала и еще больший отток людей, которые могут из этих районов выбраться.

Александра Ненько

Руководительница Лаборатории качества городской жизни QULLAB

Удаленные от центра районы с новыми многоэтажными жилыми комплексами, такие, как Кудрово, Парнас, Новое Горелово, Новое Янино, Шушары, являются примером болезни современных городов, которая называется расползанием города. Они характеризуются крайне низким уровнем качества городской среды и инфраструктуры, которые даже не учитывают базовых потребностей людей в комфорте, безопасности и удовольствии.

К примеру, мусорные баки [стоят] посреди двора с детской площадкой - на фоне полного отсутствия другой инфраструктуры для рекреации и досуга. Это убожество, которое негативно влияет на психику жителей районов. Новые комплексы проектируются и продаются как жилые метры, а не среда для жизни. На застройщика нет управы со стороны правительства города: по сути, они выполняют прописанные в регламентах базовые требования вроде установки скамеек и мусорных баков, но за пределы требуемого не идут. Кроме того, они делают громадные ошибки при создании проектов благоустройства. Поэтому люди вытаптывают газоны, так как пешеходные дорожки не соответствуют их реальным маршрутам, а во дворе не встретить людей, кроме собачников и молодых родителей, потому что все остальные бегут из него за неимением возможности провести там время с пользой и интересом.

Фото: wikimedia.org

Строительство новых ЖК не идет в ногу с развитием транспортной инфраструктуры, от чего создаются ситуации транспортного коллапса. Застройщики не могут самостоятельно решать транспортные проблемы, так как это гигантские инвестиции. Для строительства транспортной инфраструктуры необходима согласованность планов застройщиков и правительства города.

Процесс безалаберного строительства новых жилых комплексов приводит к образованию монофункциональных районов, жители которых едут за досугом в центр. Это перегружает центр и не дает развиваться новым районам, перегружает транспортную инфраструктуру, приводит к экономическому разрыву в ценах на недвижимость, аренду, продукты и услуги в центре и на периферии. Идеал урбанистического развития городов - строительство новых районов, внутри которых были бы все условия для недельного цикла потребностей человека, включая выходные дни.

Любовь Чернышева

Социолог города, аспирантка университета Амстердама и Европейского университета в Петербурге

Сейчас под словом «гетто» понимают депрессивный район, где люди живут безысходно и у них нет никакой возможности выбраться оттуда. Поэтому гетто часто называли районы социального жилья. Гетто - это места, где люди мало между собой связаны, мало общаются, оказываются в исключенном и атомизированном положении и пытаются как-то выживать.

Я исследую ЖК «Северная долина» в районе Парнас, который блогеры и урбанисты часто называют словом «гетто». Но я убеждена, что это не очень подходящее слово для этого района. Конечно, там куча недостатков: не построена социальная инфраструктура, например детские сады и школы. И дефицит этих мест всё равно будет, потому что по нормативам инфраструктура запланирована не совсем грамотно.

Но это район, в котором живут собственники. Люди покупают квартиры, их суммарный доход на семью достаточно большой, чтобы им дали ипотеку, у них постоянная работа, в отличие от тех, кто живет в классических европейских гетто. Это нижний средний класс, который переезжает в новый район. И очень многие хотят там жить, потому что новое жилье ассоциируется с чистотой, комфортом, зеленью. А потом от блогеров они узнают, что живут в гетто. Это создает стигму.

Спекулировать на тему маргинализации можно сколько угодно. Схема [деградации районов], которую описывают блогеры, - это история, созданная на основе примеров из западных городов. Но они совершенно по-другому устроены и по-другому функционируют.

Фото: wikimedia.org

В интервью с жителями Парнаса я вижу случаи, когда людям так сильно нравится район, что они покупают там еще одну квартиру побольше. Или, например, перевозят в этот район своих родственников из других городов. Нет данных о том, что жители Парнаса так сильно ненавидят свой район, что они готовы при первой же возможности оттуда сбежать и сдать квартиру кому угодно. Они живут в ожидании инфраструктуры, борются за нее, пишут петиции.

Я не знаю про криминогенную обстановку на Парнасе. Официальные данные собираются по всему району, в данном случае, по Выборгскому. По ощущениям жителей, там нет опасности, потому что там пока живут люди, очень похожие друг на друга. Если я купила квартиру в этом доме, я знаю, сколько она стоит, сколько нужно работать, чтобы ее купить. И я полагаю, что мой сосед такой же, как я, и больше ему доверяю. И пока весь район заселен похожими людьми, у них есть возможность общаться на интернет-форумах, вырабатывать общую повестку, пытаться определить, по каким правилам использовать пространства в этом районе.

Жильцы наблюдают друг за другом, фотографируют с 29 этажа, как чьи-то дети вырывают цветы. Существует форум (имеется в виду